Lehet, hogy anyagilag beleférne egy nagyobb összegű lakáshitel felvétele is, de a törvény nem engedi meg, mert ezzel akar megóvni a túlzott eladósodástól. Emiatt a havi törlesztő nem lehet nagyobb egy bizonyos összegnél, és a minimális önerőre is vannak előírások. Ezeken a szabályokon azonban 2024 elején lazítani kezdtek, de ezek az engedmények nem vonatkoznak mindenkire. Nézzük, hogy a jelenlegi szabályozás alapján mekkora lakáshitelt vehetsz fel!
A havi törlesztő és a fizetésed
Az egyik fontos tényező lakáshitelnél a jövedelemarányos törlesztési mutató, vagy röviden JTM, ami azt mutatja meg, hogy a havi törlesztő a fizetésed hány százaléka lehet maximum. Ha például a rád vonatkozó JTM 40 százalék, akkor 600 ezres fizetés esetén a törlesztő legfeljebb ennek a 40%-a, azaz 240.000 forint lehet. Ha 60%-os JTM alkalmazható, akkor a törlesztő már 360.000 forint is lehet ugyanennél a jövedelemnél.
Azaz minél magasabb a JTM százaléka, annál nagyobb lehet a törlesztő, ami magasabb hitelösszeget is jelent.
A szabályt szigorítja, hogy ha több hiteled is van (személyi kölcsön, autóhitel, áruhitel stb.), akkor az összesnek a törlesztőjét be kell számítani, vagyis ilyenkor kisebb lakáshitelre leszel jogosult. A helyzetet ugyanakkor könnyíti, hogy ha ketten veszitek fel a hitelt (adóstárssal), akkor mindkettőtök fizetése beszámít. Vagyis ha például mindketten 400 ezret kerestek, akkor a JTM-et 800 ezer forintra kell alkalmazni.
A JTM kiszámítása úgy történik, hogy az összes havi hiteltörlesztőt el kell osztani a havi nettó jövedelemmel, majd meg kell szorozni 100-zal:
A jelenlegi JTM-szabályok az alábbiak forint alapú jelzáloghitelnél:
| 5 évnél rövidebb kamatperiódus | 5-10 év közötti kamatperiódus | 10 év vagy hosszabb kamatperiódus | |
|---|---|---|---|
| 600 ezer forint alatti jövedelemnél | 25% | 35% | 50% |
| 600 ezer forint alatti jövedelemnél zöld hitelcél esetén* | 25% | 35% | 60% |
| 600 ezer forint feletti jövedelemnél | 30% | 40% | 60% |
2024.12.06-án hatályban lévő állapot.
*2025. január 1-től.
Forrás: 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) tehát a 600 ezer forintos jövedelemnél húzta meg a határt, ami alatt és ami felett más JTM-arányok érvényesek. Ezen kívül az is számít, hogy a lakáshitelnek milyen hosszú kamatperiódusa van, azaz hogy milyen gyakran számolják újra a kamatokat.
2025. január 1-től 600 ezer forint alatti havi nettó jövedelemnél 50 helyett 60 százalék is lehet a JTM, amennyiben zöld hitelcélról van szó (zöld ingatlanvásárlások és a felújítási célú hitelek esetében).
Megnéztük, hogy a jelenleg elérhető lakáshitel-ajánlatoknál mennyi lenne a havi törlesztő egy 20 évre felvett 25 millió forintos hitel esetén, és ehhez minimum mekkora jövedelmet várnak el JTM-től függően:
| THM | havi törlesztő ⇅ | minimum jövedelem 60% JTM-nél | minimum jövedelem 50% JTM-nél | |
|---|---|---|---|---|
| Gránit Bank Lakáshitel | 6,46% | 182 963 Ft | 304 938 Ft | 365 926 Ft |
| UniCredit Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (TOP prémium aktív) – Partner kamatkedvezménnyel | 6,54% | 184 164 Ft | 306 940 Ft | 368 328 Ft |
| MBH Duna Bank Lakáscélú jelzáloghitel | 6,72% | 184 593 Ft | 307 655 Ft | 369 186 Ft |
| MagNet Bank Akciós MagNet Stabil Tízes Lakáshitel | 6,73% | 184 741 Ft | 307 902 Ft | 369 482 Ft |
| MBH Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel – Partner kamatkedvezménnyel | 6,60% | 184 954 Ft | 308 257 Ft | 369 908 Ft |
| CIB Végig FIX Lakáskölcsön (Partner kamatkedvezménnyel új ügyfeleknek) | 6,68% | 186 081 Ft | 310 135 Ft | 372 162 Ft |
| Erste Bank piaci lakáshitel (1. kedvezménykategória) | 6,99% | 189 942 Ft | 316 570 Ft | 379 884 Ft |
| Raiffeisen Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (Elsődlegességi és jövedelem kedvezmény) | 7,22% | 193 675 Ft | 322 792 Ft | 387 350 Ft |
| K&H Bank Minősített Fogyasztóbarát lakáshitel (lakásbiztosítási kamatkedvezménnyel) | 7,71% | 199 720 Ft | 332 867 Ft | 399 440 Ft |
| OTP 1×1 Lakáshitel Egyszeri kamatcsökkentéssel | 7,95% | 202 838 Ft | 338 063 Ft | 405 676 Ft |
10 éves vagy hosszabb kamatperiódusú lakáshitelek.
Forrás: money.hu lakáshitel kalkulátor
2024.12.06-i állapot
Fontos megjegyezni, hogy attól, hogy a szabályok alapján kaphatnál hitelt, a bank dönthet úgy a hitelbírálat során, hogy a jövedelmed alapján elutasítja a hitelfolyósítást, mert magasabb fizetést vár el. Ugyanakkor attól, hogy az egyik bank elutasít, a másik még adhat hitelt
A Budapesten eladó lakások átlagos négyzetméterára 1,1 millió forint volt 2024. november elején, tehát egy 25 milliós hitelből és 7 milliós önerőből 29 négyzetméteres lakást lehetne kapni. Olcsóbb kerületekben és vidéken természetesen ennél nagyobb alapterületű ingatlan is kijön.
Mekkora önerő kell?
A JTM mellett egy másik fogalmat is ismerni kell hitelfelvétel kapcsán, és ez a hitelfedezeti mutató (HFM), ami azt mutatja meg, hogy az ingatlan értékének hány százaléka fedezhető hitelből.
Ha az ingatlan értéke 40 millió forint, és a HFM 80%, akkor arra legfeljebb 32 millió forint hitelt lehet felvenni, mivel ennyi a 80 százaléka. Megfordítva a dolgot: ilyenkor 20% önerőt, azaz 8 millió forintot kell letenni a hitelfelvételhez.
A hitelfedezeti mutatót (HFM, angolul loan-to-value, vagyis LTV) úgy kell kiszámolni, hogy elosztod a hitelösszeget az ingatlan árával (hivatalosan: az ingatlanfedezet forgalmi értékével), majd megszorzod 100-zal.
A HFM-szabályok értelmében jelenleg ennyi a törvényileg elvárt önerő jelzáloghiteleknél:
| minimális önerő | hitelfedezeti mutató (HFM) | |
|---|---|---|
| elsőlakás-vásárlók | 10% | 90% |
| zöld fedezet és hitelcél* | 10% | 90% |
| egyéb hitelfelvevők | 20% | 80% |
2024.12.06-án hatályban lévő állapot.
*2025. január 1-től.
Forrás: 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet
Általános esetben tehát a lakás értékének 20%-át kell kifizetni önerőként, és a maradék 80% finanszírozható hitelből.
Ha jogosultak vagytok Babaváró hitelre, akkor akár 11 millió forint önerőhöz juthattok hozzá, amiből nagyjából 36–110 millió forintos piaci lakáshitelt is felvehettek, vagy további 15-50 millió forintot igényelhettek CSOK Plusz hitelként. A Babaváró 11 milliós kölcsönösszege ugyanis teljes mértékben beszámítható önerőként egy lakáshitel felvételénél, ha a Babaváró és a lakáshitel igénylése között több mint 90 nap telik el.
2024. január 1-jétől az MNB bevezette, hogy az első lakásukat vásárlóknak elég csak 10%-os önerőt letennie. Feltétel viszont, hogy 41 év alattinak kell lennetek, valamint nincs és korábban sem volt legalább 50 százalékot elérő lakástulajdonotok. Akkor is él ez a kedvezmény, ha az érintett ingatlanokon haszonélvezeti jog áll fenn (pl. öröklés által). Több adós esetén az adóstársak mindegyikének teljesítenie kell ezeket a feltételeket.
Ez 2025. január 1-től kiegészül azzal, hogy zöld ingatlanvásárlás és a felújítási célú hitelek esetében is kedvezőbb hitelfedezeti mutató (HFM) alkalmazható, ilyenkor is 10% önerővel lehet hitelt felvenni. Hogy melyik ingatlan számít zöld fedezetnek, azt a Zöld tőkekövetelmény-kedvezmény program határozza meg, valamint a hitelcélokat is (energetikailag hatékony lakások vásárlása, építése, illetve hatékonyságjavító felújítások). A hitel kamatperiódusának legalább 10 évnek kell lennie.
Arra azonban felhívjuk a figyelmet, hogy az MNB csak a minimum önerőt írja elő, a bankok egyéni elbírálás alapján ennél magasabb önrészt is kérhetnek: 10% helyett 20-30 százalékot is feltételül szabhatnak.
Az MNB szerint a 2024. júniusban szerződött jelzáloghitelek esetében volumen alapján 4,7%, darabszám alapján 3,1% volt a 20 százaléknál kisebb önerővel folyósított lakáshitelek aránya, tehát ritka, hogy ilyen feltételek mellett adjanak hitelt.
Hogy viszonyulnak a bankok a 10% önerőhöz?
Az OTP Banknál csak bizonyos ingatlanértékig van lehetőség a 10 százalék önerővel való hitelnyújtásra (max. 80 millió forint), csak a kiemelt településeken fekvő ingatlanoknál, a hitelbiztosítéki érték 110 százalékáig.
Az Erste Banknál is a nagyobb városokban és vonzáskörzetükben lévő ingatlanok esetén van erre lehetőség. A K&H Bank csak egylakásos lakóépület (ház) és egyszereplős (adóstárs nélküli) ügyletek esetén ad ilyet, és legalább 2 éves munkaviszony igazolása szükséges hozzá. Az MBH Bank kizárólag a lakásvásárlási/építési/bővítési hitelek esetében, a megyeszékhelyek és megyei jogú városok esetében él ezzel a lehetőséggel (több fedezet esetén mindnek meg kell felelni ennek a követelménynek).
A CIB Banknál CSOK Plusz hitel, valamint a CSOK Plusz hitellel párhuzamosan igényelt piaci hitel esetén alkalmazható, de településfüggő, hogy megadják-e így a hitelt. A Raiffeisen Bank a CIB-hez hasonlóan csak a CSOK Plusz, valamint azzal párhuzamosan igényelt lakáshitel esetén alkalmazza a 10 százalék önerő lehetőségét.
Az UniCredit Bank alkalmazza a 90 százalékos HFM limitet, azonban ez nem minden esetben jelenti a fedezeti ingatlan 90 százalékáig történő hitelnyújtást. Alkalmazása településtől is függ. A MagNet Banknál is van lehetőség a 10 százalék önerővel való hitelnyújtásra a jogszabályi feltételek mellett.
Cikk_Money.hu_Richter Ádám_2024.12.10
